Novi Zakon o najmu stanova donosi obveznu solemnizaciju ugovora kod javnog bilježnika. No znači li to da će vlasnici stanova moći brže naplatiti neplaćenu najamninu i jednostavnije iseliti najmoprimce koji odbijaju napustiti stan?
Nakon gotovo 30 godina mijenja se Zakon o najmu stanova. Jedna od najvažnijih novosti jest obveza sklapanja ugovora o najmu u obliku javnobilježničkog akta ili solemnizirane isprave.
U medijima se ova promjena često predstavlja kao rješenje problema dugotrajnih sudskih postupaka i iseljenja najmoprimaca.
Međutim, solemnizirani ugovor o najmu ne znači da će vlasnik moći iseliti najmoprimca bez suda.
Što znači solemnizacija ugovora o najmu?
Solemnizacija znači da javni bilježnik potvrđuje ugovor o najmu, koji uz odgovarajuće ovršne klauzule može postati ovršna isprava.
To je važno jer vlasnik stana, ako najmoprimac odbija iseliti nakon prestanka ugovora, više ne mora nužno prvo voditi parnicu kako bi dobio presudu za iseljenje.
Umjesto toga, može odmah pokrenuti ovršni postupak.
To je svakako ubrzanje, ali ne znači da se sudski postupak u potpunosti izbjegava.
Može li se najmoprimca iseliti bez suda?
Ne može.
Ako najmoprimac nakon prestanka ugovora odbije napustiti stan, vlasnik će od javnog bilježnika zatražiti potvrdu ovršnosti ugovora.
Međutim, s tom potvrdom i dalje mora podnijeti prijedlog za ovrhu nadležnom sudu.
Sud zatim provodi ovršni postupak radi ispražnjenja i predaje stana.
Ako najmoprimac osporava otkaz ugovora ili druge uvjete za iseljenje, postupak se može dodatno zakomplicirati i potrajati.
Drugim riječima, novi Zakon može skratiti put do iseljenja, ali ne jamči da će ono biti brzo.
Što ako najmoprimac ne plaća najamninu?
Drugo važno pitanje jest naplata neplaćene najamnine.
Često se spominje mogućnost da vlasnik sa solemniziranim ugovorom odmah ode u FINA-u i zatraži naplatu duga.
Međutim, tu postoji važna razlika.
Solemnizirani ugovor koji predstavlja ovršnu ispravu ne znači automatski da se neplaćena najamnina može izravno naplatiti preko FINA-e.
Ovršni zakon posebno propisuje koje isprave omogućuju izravnu naplatu preko FINA-e.
Za naplatu na temelju solemniziranog ugovora može biti potrebno pokrenuti sudski ovršni postupak, dok određeni instrumenti osiguranja, poput zadužnice, omogućuju izravnu naplatu.
Važno je naglasiti da su vlasnici stanova i do sada mogli solemnizirati ugovore te ugovoriti odgovarajuće instrumente osiguranja.
Novost je što bi solemnizacija sada trebala postati obvezna.
Hoće li novi Zakon o najmu stanova riješiti problem dugotrajnih iseljenja?
Novi Zakon svakako predstavlja pozitivan korak.
Obvezna solemnizacija trebala bi povećati pravnu sigurnost vlasnika i najmoprimaca, a kvalitetnije sastavljeni ugovori mogli bi smanjiti broj sudskih sporova.
Ipak, najveći problem ostaje brzina sudskih postupaka.
Ako vlasnik ima solemnizirani ugovor, ali mora mjesecima čekati provedbu ovrhe i povrat stana, sama solemnizacija neće riješiti problem.
Pravi uspjeh novog Zakona neće se mjeriti time koliko je ugovora solemnizirano, nego koliko će vremena vlasniku trebati da nakon prestanka najma ponovno dobije svoj stan.
Nakon gotovo 30 godina promjene Zakona o najmu stanova svakako su dobrodošle. No tek će sudska praksa pokazati hoće li one doista ubrzati iseljenje najmoprimaca i zaštitu prava vlasnika nekretnina.